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起底蓝润地产:转型阵痛 资金紧缺 违规收费 维权频发
2021-07-11 05:43    来源: 未知      点击:

  2016年是中国地产史上浓墨重彩的一年,经过了两三年的政策宽松之后,从9月30日起,北京、天津、广州、深圳、成都等十多个城市,开启了对的新一轮调控,而且在此后的两三年,政策不断加码,限购、限售、限贷、限价等政策都“配齐”了。在“房住不炒”的大背景下,房企也一直在寻求转变,特别是2017年“美好生活”理念出台后,更多房企选择“多一条腿走路”,比如涉足新能源汽车、民生领域、

  蓝润是较早提出转型的川籍房企之一。在2016年9月举行的“2016蓝润商业品牌发布会”上,蓝润就提出了做城市运营商的战略构想,考虑在地产、生活、金融、投行四大业务领域做几十年周期的生意。如今在蓝润集团官网,蓝润集团涉及农牧板块、地产板块、供应链板块、医疗康养板块。农牧板块主要是龙大肉食(002726.SZ)和五仓农牧两家企业,供应链主要是保达实业,医疗康养板块则主要是指运盛医疗(600767.SH),地产板块则是大家熟知的那个“蓝润”,包括了蓝润地产、蓝润商业、蓝润酒店、远鸿服务。

  2016年12月31日,克而瑞《2016年中国企业销售TOP200》排行榜发布,蓝润以143.1亿元的权益金额排第103位,销售面积153.3万平米排名第81位。在《2019年中国企业销售TOP200》的榜单中,川籍房企我们只发现了蓝光发展、新希望地产、领地集团、阳光大地、中迪禾邦、邦泰集团、四川滨江等,没有发现蓝润。还有一个多月的时间,2020年的销售数据就可以揭晓了,届时网友们就可以看到最新的排名了。

  2016-2019年,中国商品房销售金额从117627亿元增长到了159725亿元,近三年的年均增速约6.49%,蓝润地产这种发展形势明显落后于全国的平均水平了,更没法和百强房企的增速相比了。

  从项目来说,从2017年以来,全国品牌房企在逐步回归一二线城市,蓝润地产的可售项目却以四川地级市为主,2020年在成都有过销售记录的只有蓝润天府MIC(蓝润春风屿湖),蓝润泷门多次预言要开盘,却一直没开。【详戳:这个位于攀成钢的新盘,很多人都在等! 】更多的项目在达州、南充、绵阳、自贡、西昌、宜宾等地,这些城市由于价格相对便宜,对销售面积的提升销售效果明显好于销售金额。

  金杯银杯不如老百姓的口碑,房子是大宗资产,动辄就是几十万、上百万的投入,每一分都是血汗钱。蓝润地产在做口碑这一块还有多值得改进的地方,其项目的投诉在人民网、问政四川等媒体平台屡见不鲜,这一点需要引起后续购房者的注意。

  2020年8月15日,有购房者向中国房地产报反映,南充市蓝润春风屿湖项目在未取得商品房预售许可证的情况下,收取排号费、诚意金。中国房地产报记者了解获悉,蓝润地产代建合作开发的蓝润春风屿湖项目位于南充市嘉陵区,因违规违法销售已被当地主管部门调查。

  据中国房地产报报道,2017年,蓝润华府春天在交房之时亦出现房屋质量问题、强制业主缴纳团购费涉嫌偷税漏税。时隔一年,蓝润锦江春天楼盘更有工作人员现场恶意撕毁投诉书、粗暴对待客户并阻止客户依法维权。蓝润达州置地广场也出现300业主维权风波,达州蓝润城有购房者举报乱收费问题。

  今年8月17日,蓝润又再次登上了领导留言板。反映其在成都市成华区V客尚东项目于2020年6月至今的连续降雨中,出现了严重的房屋漏水问题,施工方、分包方与蓝润地产承认房屋存在质量问题,但相互推诿,导致问题持续了整个雨季却无法解决。

  商业地产开发一直有周期长、投入大的特征,这也是因企业而异的。不过,总建筑面积为176万平米的成都环球中心,于2008年12月18日奠基,到2011年11月外观初具雏形,到2013年3月开始装饰,2013年9月1日正式营业,从奠基到开业,也就差不多五年的时间而已。

  关于蓝润地产的资金实力,由于他不是上市公司,不主动对外公开财务情况。四川乐居在2018年的一份“安赢84号·成都天府新区房地产股权投资集合资金信托计划”中找到了一些数据,可以窥探一般。该计划显示,四川蓝润实业集团有限公司2017年净资产93.96亿,资产负债率71.73%,净利润60345万。

  此外,蓝润集团在其官网介绍:已成长为 “中国企业500强”、“中国民营企业500强”。 “中国民营企业500强”是以营业收入为排名依据,如下表是2015-2019年公布的蓝润集团的营业收入。

  蓝润集团2019年的营业收入已经将近632亿元了,利润有多少呢?在《2020中国民营企业500强分析报告》里面也给出了一个平均数据,2019年的销售净利润率为4.04%;如果取税收净利润超百亿的房地产企业来算平均利润率,会得到12.03%的2019年房地产业税后平均净利润率。无论以4.04%还是12.03%来计算蓝润集团的利润,其总额都不算高。这也就不难理解,华兴街道办事处在回复网友时说“目前蓝润广场正在建设中,因企业内部资金紧缺导致该项目进展迟缓”,同理的还有蓝润地产旗下的其他几个商业项目。

  可以看出蓝润资金链紧张的新闻还有一个。2020年10月24日,安信信托就“安赢84号·成都天府新区房地产股权投资集合资金信托计划”发布了信息披露报告,安瀛84号信托产品资金用于蓝润成都天府新区南湖项目的开发建设,即蓝润天府MIC项目,该项目的开发商为成都蓝润锦鸿实业有限公司(简称蓝润锦鸿),蓝润锦鸿75%的股份由安信信托控制。公告称“因项目公司资金出现暂时性紧张,经项目公司申请,受托人同意延长信托期限6个月”,目前安瀛信托84号资金存续规模超4.3亿元。

  在安瀛84号的产品介绍里面,写了该项目楼面地价不足4000元/平米,利润空间大,销售收入超110亿,超足额覆盖项目的本息。那么为什么仅仅4.3亿的信托资金都要延期兑付呢?根源还是在于房地产进入白银时代,去化周期慢,银行放贷也慢。从透明房产网可以看到,蓝润置汇广场1期项目从2019年5月以来,拿过五次预售许可证,涉及住宅677户,商业83户,办公产品1694户,住宅几乎都显示为“已售”状态了,而商业、办公产品绝大部分都还是“可售状态”。

  其实,在宣布转型城市运营商之前,蓝润在2015年上半年就连着拿了五宗土地,其中除了牛沙路地块有住宅(蓝润泷门)外,其他四宗都是纯商业用地。在环球网2016年9月29日的一篇新闻报道中,这样写到“蓝润自持的商业体量已近300万平方米”。从现在来看,2015年拿地的成都这几宗商业用地的开发进度都算不上快。

  这两宗地分别是2015年楼面地价TOP10的第一名和第二名,都是挂牌出让的商业用地,这个价格的商业用地放在2020年也不算便宜。五年过去了,春熙路地块依旧在基坑施工,人民南路地块也才出地面几层。

  新闻资料显示,蓝润春熙路地块规划建筑面积约5.4万平米,2016年9月9日高调开发布会公布案名U·FUN,同时还公布了效果图;不过随后项目就停工了,直到2018年下半年,项目又更名叫蓝润U3(蓝润U立方),然后才继续施工,不过是在做基坑支护和降排水工程,建筑还没有出地面呢。在2020年4月2日蓝润地产微信公众号的推文中,把该项目案名写作“蓝润·春熙中心”。

  施工现场资料显示,蓝润人民南路地块案名为人南中心,规划有三栋超百米的商业塔楼(分别为163.9米、175.9米和163.9米),和几栋六七层的商业(高度三十多米),总建筑面积约6.8万平米,工程进度和规划目标的差距还是比较大。

  该项目为商业用地,规划建筑面积约33.8万平米,其最新进度从以下一条在的留言中可以窥探一般。网友问:“因为看中了蓝润广场带来的商业便利购置了周围房产,从外观上看该项目近两年一直处于停滞状态,竣工遥遥无期。想请问一下蓝润广场项目目前是什么状态呢?”成都市武侯区华兴街道办事处对该网友的留言进行了回复:“经查,目前蓝润广场正在建设中,因企业内部资金紧缺导致该项目进展迟缓,现相关部门正积极对接企业,全力促进该项目顺利推进。”

  摩里中心是一个位于清江西路和二环路路口的一个商业综合体,总建筑面积只有12万平米,然而,2020年4月其招商中心才正式启用,预计要2021年才能开业。www.222245.com

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